Die neue Grundsteuer greift erst ab 2025. Doch die Grundsteuer-Feststellungserklärung  ist bereits zwischen Juli und Oktober 2022 elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Warum musste die Grundsteuer reformiert werden und was ändert sich im Vergleich zur bisherigen Rechtslage?

Vor vier Jahren entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Bewertung der Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer mit dem Einheitswert verfassungswidrig ist. Diese Einheitswerte stammen in den alten Bundesländern aus 1964 und in den neuen Bundesländern basieren sie sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Eigentlich hatte der Gesetzgeber Hauptfeststellungen in einem Rhythmus von sechs Jahren vorgesehen, doch diese fanden seit der initialen Feststellung kein einziges mal statt. Dies führte regelmäßig dazu, dass neu errichtete Gebäude ähnlich bewertet wurden wie Gebäude die zum Beispiel 50 Jahre zuvor erbaut worden waren. Die zeitgemäße Ausstattung und der damit verbundene höhere Wert blieben unberücksichtigt. Umgekehrt blieben bei der Bewertung auch wertmindernde Abnutzungen außen vor. Die Einheitswerte wurden nur vereinzelt und eher zufällig angepasst.

Die Bewertung der Grundstücke auf Grundlage der veralteten Einheitswerte führte im Laufe der Jahre zu erheblichen Wertverzerrungen und schließlich für gleichartige Grundstücke zu unterschiedlichen Grundsteuern. Dies stellt jedoch einen klaren Verstoß gegen das grundgesetzlich verankerte Gleichbehandlungsgebot dar. Aus diesem Grund erklärte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Konsequenter Weise verpflichtete es den Gesetzgeber, die Grundsteuer bis Ende 2019 neu zu regeln. Doch bis zum in Kraft treten der Neuregelung zum 01. Januar 2025 darf die Grundsteuer übergangsweise weiter nach den alten Regeln erhoben werden.

Das Grundsteuerreformgesetz  von 2019 schreibt fest, dass das dreistufige Verfahren aus Bewertung, Steuermessbetrag und kommunalem Hebesatz grundsätzlich erhalten bleibt. Allerdings regelt das Gesetz vor allem die Bewertung von Grundvermögen neu. Zukünftig erfolgt diese Bewertung in einem wertabhängigen Modell, das die aktuellen, anstatt weit zurückliegende, Wertverhältnisse berücksichtigt. Dazu wird zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Bei der ersten Gruppe wird zusätzlich zwischen Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhaus unterschieden, woraus sich jeweils unterschiedliche Bewertungsverfahren ergeben:

• Die Bewertung von Wohnimmobilien erfolgt im Ertragswertverfahren.
• Nichtwohngrundstücke werden noch dem Sachwertverfahren ermittelt.

Maßgeblich für die Ermittlung des Grundstückswerts war bisher der Einheitswert. Dieser wird nun durch den Grundsteuerwert abgelöst. Der Grundsteuerwert orientiert sich unter anderem am Bodenrichtwert, an der Fläche des Grundstücks, am Alter des Gebäudes sowie an der Nutzung (privat beziehungsweise gewerblich). Zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes sind zukünftig zahlreiche Schritte erforderlich. Bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes für ein Einfamilienhaus wird zunächst der Rohertrag anhand der monatlichen Nettokaltmiete unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen aufgrund der Mietniveaustufe genommen. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und im nächsten Schritt wendet man auf den ermittelten, jährlichen Reinertrag einen Vervielfältigen an, um den kapitalisierten Reinertrag zu erhalten. Schließlich erhält man durch hinzuaddieren des abgezinsten Bodenwertes den Grundsteuerwert.

Eigentlich gilt das neue System Bundesweit, doch einige Bundesländer gehen anders vor. Hintergrund ist eine Öffnungsklausel im Gesetz, die den Bundesländern ausdrücklich die Möglichkeit einräumt, eigene, vom Bundesmodell abweichende Regeln zur Bewertung zu erlassen. Von dieser Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen gebrauch gemacht. Unabhängig wo sich die Liegenschaft befindet gilt jedoch immer, dass alle Eigentümer zwischen dem 01. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt zu übersenden haben, damit diese die entsprechenden Grundsteuerwerte feststellen können.

Auswirkungen

Die Grundsteuerreform sollte aufkommensneutral gestaltet werden. Insgesamt sollen die Steuerpflichtigen zusammen nicht mehr Grundsteuern als zuvor bezahlen. Allerdings werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige Grundbesitzer werden mehr Steuern als vorher bezahlen müssen, während andere von einer geringeren Abgabenlast profitieren werden. Die konkret ab 2025 zu zahlende Grundsteuer lässt sich im Moment noch nicht abschätzen, denn die Höhe hängt auch maßgeblich vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.

Neben den aktuell anziehenden Zinsen können nun auch eine veränderte Besteuerung von Grundbesitz dazu führen, das eigene Immobilienengagements zu überdenken, stattdessen in andere inflationsgeschützte Sachwerte zu investieren, um die Diversifikation in andere Anlageklassen zu erhöhen. Im Fokus können hier Aktien und Edelmetalle stehen, aber bei günstigen Gelegenheiten auch Beteiligungen an Immobilien im Ausland. Gerade für Immobilien-Fans ist dies interessant, um die Diversifikation innerhalb der Anlageklasse Immobilien deutlich zu verbreitern. Schließlich geht es nicht darum, Immobilien generell aus dem Depot zu verbannen. Sondern darum, sinnvolle Strukturen zu finden, um das Vermögen dauerhaft abzusichern und langfristig weiter zu entwickeln.

Fazit

Die individuellen Steuerzahlungen von Immobilieneigentümern wird sich zukünftig ändern. Ein gewichtiger Grund, das eigene Immbolienengagement zu hinterfragen. Denn auch für Immobilien gelten die Grundsätze für erfolgreiches Investieren: Diversifikation über Anlageklassen und Regionen, um Risiken zu minimieren und die erwartete Rendite zu maximieren.

Nikolaus Reeder