Die Digitalisierung ist kein simpler Trend, sondern ein epochaler Veränderungprozess, der die Grundfesten unseres Zusammenlebens und Zusammenarbeitens in bislang unbekanntem Maße und mit enormer Geschwindigkeit herausfordert und neu definiert. Hat sie einen Einfluss auf den Wert von Immobilien?

Bevor wir uns der Antwort dieser rhetorischen Frage nähern, möchte ich Sie auf eine kleine Gedankenreise mitnehmen. Bislang waren Tradition, Expertise und Perfektion für deutsche Industrieunternehmen die Basis ihres Erfolgs. Deutschland als Volkswirtschaft verfügt über viele – oft mittelständische -Weltmarktführer. Ihre qualitativ hochwertigen Produkte sind international seit Jahrzehnten stark gefragt und so entwickelte sich ein gewisser wirtschaftlicher Wohlstand für das ganze Land. Die Digitalisierung hat das Wirtschaften bereits verändert und sie schreitet fort. Die mit ihr einhergehenden Veränderungsprozesse sind von radikaler, disruptiver Gestalt und werden Gewohntes mit zunehmender Geschwindigkeit auf den Kopf stellen. Mit welcher Wucht bestehende Marktpositionen ins Wanken kommen, zeigen die hohen Bewertungen der Unternehmen wie Google, Amazon, Facbook und Apple. Alle sind aus einem Start-Up in der Garage zu Weltkonzernen aufgestiegen innerhalb von weniger als 10 Jahren und dominieren alte Platzhirsche oder haben sie bis in die Bedeutungslosigkeit verdrängt. Einer der glorreichen Vier hat alleine schon fast einen höheren Wert als der ganze DAX 30. Bislang drehte es sich im wesentlichen um die Digitalisierung des Handels. Die nächste herannahende Welle der Digitalisierung betrifft die Industrie. Ziel ist es, industrielle Prozesse horizontal wie vertikal zu vernetzen und so erhebliche Effizienzsteigerungen  entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu erzielen.  Es wird möglich sein, Abermillionen Dinge über beliebige Entfernungen in Echtzeit miteinander zu vernetzen und sie so zu optimieren. Dieser Wandel bedeutet, dass der Mensch in seiner Rolle als Produktionsfaktor weniger gebraucht werden wird.

Ethische, Soziale und wirtschaftliche Fragen

Hinzu kommt mit der sogenannten künstlichen Intelligenz (KI, engl.: AI, artificial intelligence), dass die fortschreitende Datafizierung der Gesellschaft und exponentiell steigende Rechnerleistung die Mustererkennung durch Maschinen ermöglicht und schließlich das autonome (!) Lernen derselben. Aktuelle wissenschaftliche Konzepte lassen es sogar möglich erscheinen, dass es eine Schwelle zur sogenannten Singularität geben könnte, ab der Maschinen über eine Selbsterkenntnis und Bewusstsein verfügen. Die extrem hoch entwickelte Maschine quasi als autonomer Schöpfer neuer Maschinen. Sie reiben sich die Augen? Eine Empfehlung der Expertenkommision an den Rechtsausschuss des europäischen Parlaments sieht vor diesem Hintergrund die Einrichtung eines EU-Registers und einer neuen „elektronischen Person“ (neben natürlichen und juristischen Personen ) für sinnvoll an, um zivilrechtlichen Haftungsfragen mit „Frankensteins Monstern“ zu begegnen oder diese einzufangen.  (http://www.europarl.europa.eu/doceo/document/JURI-PR-582443_DE.pdf?redirect)

Daraus folgen ethische, soziale und wirtschaftliche Fragen. Der Arbeitskreis Evangelischer Unternehmer in Deutschland e. V. (https://www.aeu-online.de) hat in einer spannenden Tagung jüngst die ethischen Konsequenzen KI-basierter Entscheidungen diskutiert und zeigte die Chancen und die Herausforderungen auf. Bestehende Berufsbilder werden verschwinden, gänzlich neue Berufe  werden nachgefragt werden. Insbesondere die Mensch-zu-Mensch-Interaktion dürfte an Bedeutung gewinnen, zum Beispiel im diakonischen Bereich. Auf der anderen Seite bleibt fraglich, ob die Anpassung für den einzelnen Menschen und die Gesellschaft als Ganzes zeitlich synchron verläuft oder mit Verzögerungen zu Verwerfungen und Härten führt. Wird es die deutsche Volkswirtschaft als Ganzes schaffen, ihren internationalen Rang unter KI-Bedingungen zu behaupten? Wenn ja: prima. Wenn nein: Was folgt wirtschaftliche daraus? Rabenschwarze Studien malen den Verlust von 30-50 Prozent der Arbeitsplätze an die Wand, während andere von „nur“ 20 % sprechen.

Keine Angst vor der KI, aber sie ist eine Herausforderung

Auch ein Beschäftigungszuwachs ist denkbar, würde man an den Variablen drehen. So gab es – entgegen allen Unkenrufen in den 90er Jahren beispielsweise im Handel zwischen 1996-2016 eine weitgehend stabile Beschäftigung (vgl. Müller-Hagedorn, Rafflenbeul-Schaub,  „Der Wandel schafft Arbeitsplätze“, FAZ, 04.11.2019) bei der Betrachtung des Einzelhandels. Die Digitalisierung bietet viele Chancen und wird unser Leben in vielen Bereichen bequemer machen, auch verbessern, vermutlich sogar verlängern. Aber diese Qualität der Veränderung durch KI ist anders und tiefgreifender. Nach der Ersetzung der menschlichen Körperkraft in der Vergangenheit, geht es jetzt um maschinelle Konkurrenz für den menschlichen Geist. Die Maschinen, die Arbeitsplätze hierzulande ersetzen, können am anderen Ende der Welt stehen und dort Gewinne machen. Weit weg von den deutschen Immobilien und den hiesigen Menschen, die die Mieten hier bezahlen müssen und wollen. Ein Grund mehr für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, die Herausforderungen mutig und beherzt anzugehen, Gründergeist zu fördern und Bildung massiv in den Mittelpunkt zu stellen.

Immobilien können nicht weglaufen

Sollte das nicht oder nur unzureichend gelingen, hat das Konsequenzen, bis hin zum Brain-Drain, also der verstärkten Abwanderung von Talenten und Hochqualifizierten. Die Deutschen halten mit 11,2 Billionen Euro (2015) rund 80 Prozent der privaten Anlagen in Immobilienwerten. https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/345334/Gutachten_Wirtschaftsfaktor-Immobilien_2017_6.pdf, Seite 33. Viele Familien setzten auf die guten Erfahrungen der Kriegs- und Nachkriegsgeneration, die mit Immobilien wohlhabend geworden sind. Damals gab es starkes Wachstum in Deutschland und entsprechend wunderbar entwickelten sich die Immobilienpreise.  Naturgemäß sind Immobilien an Ort und Stelle gebunden und partizipieren an lokalen Einflüssen, im positiven wie im negativen. Was gilt nun für die Zukunft? Käme es in Deutschland durch die Digitalisierung zu einer höheren oder sogar grassierenden Arbeitslosigkeit, gingen damit staatliche Eingriffe in das Eigentumsrecht mutmaßlich einher. Der Mitpreisdeckel und Enteignungsforderungen werden bereits heute diskutiert. Ökologischer Renovierungsbedarf und Erbschaftssteuerreformen drohen die Renditen schon heute zu belasten.  Zwangshypotheken grüßen als Erinnerung aus der Nachkriegszeit. Es ist denkbar, dass Deutschland als Volkswirtschaft auch wegen seiner demographischen Struktur und seiner Bildungspolitik in den kommenden 100 Jahren wirtschaftlich deutlich schrumpfen könnte. Mit der Konsequenz, dass Investoren in anderen Weltregionen anlegen und die Immobilienpreise – dem Gesetz von Angebot und Nachfrage  folgend – hierzulande unter Druck geraten würden.

Da niemand die Zukunft kennt, ist Vorsicht zu empfehlen: Zu einem gut diversifizierten Portfolio zählen neben anderen Anlageklassen beispielsweise auch Aktien. Diese entfalten ihren Segen planbar dann, wenn der Anleger langfristig investiert, richtig diversifiziert und nicht spekuliert. Das Gros der Unternehmen wird weltweit von KI profitieren und damit auch die Aktionäre. Das Geld sucht und findet die Plätze auf der Welt, wo Wachstum stattfindet, ganz automatisch. Gerade Investoren, die aufgrund ihrer Sicherheitspräferenzen heute noch bewusst in Immobilien engagiert sind, sollten sich vergegenwärtigen, dass mit der Hinzunahme von Anlageklassen, das Gesamtrisiko signifikant sinkt. Bei allen Krisen der Vergangenheit galt: Wer sein Vermögen über die Zeiten bringen wollte, tat gut daran, Ausgewogenheit in die Vermögensbilanz zu bringen.

Kernaussage

Die Vorteile, die Immobilien in Deutschland in der Vergangenheit auszeichnete, könnten sich ins Negative verkehren, wenn Wirtschaftswachstum – verstärkt durch die Digitalisierung – in Deutschland ausfallen sollte. Manche Vermögensbilanzen weisen einen Immobilienanteil  in Deutschland von über 90 Prozent aus. Wenn an der Kaufmannsweisheit etwas dran sein sollte, dass der Gewinn im Einkauf liege, dann gehört hinzugefügt, auch der Verkaufszeitpunkt muss erkannt werden! Wohin sollen die Preise noch steigen? Es ist Zeit, das Portfolio zu verbreitern und internationaler auszurichten. Auch hier gilt: Zeichen erkennen, mit Bedacht planen und die Segel konsequent setzen!