Früher konnten gute Immobilien mit regelmäßigen Mietzinsen eine gewisse Ruhe ins Portfolio bringen, da sich die Wertentwicklung weitgehend unabhängig vom Aktienmarkt verhielt. Das hat sich aber seit dem Platzen der Immobilienblase in den USA und der anschließenden, weltweiten Bankenkrise geändert.

Seit 2010 verzeichnet der deutsche Wohnimmobilienmarkt einen enormen Preisanstieg. Dies gilt insbesondere für Großstädte, wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Beispielweise hat sich das Preisniveau in München in den vergangenen 10 Jahren nahezu verdoppelt und die Bundesbank spricht in Ihrem Jahresbericht Ende 2018 von einer Überbewertung in städtischen Gebieten von bis zu 30 Prozent.

Die vergleichsweise hohe Bewertung von Immobilien zeigt sich auch an dem Verhältnis der Kaufpreise zu den Jahres-Netto-Kaltmieten. Wohnungen gelten schon als hochbewertet, wenn sie zu einem Faktor von mehr als 20 gekauft werden, also wenn der Käufer bereit ist 20 Jahresmieten für eine Immobilie zu bezahlen. Heute sind Käufer in bestimmten Lagen sogar bereit das 30-fache der Jahresmiete zu bezahlen und dass nicht nur in den oben genannten A-Städten sondern auch in kleineren Städten wie Regensburg und Heidelberg. Nur die Immobilienpreise in ländliche Regionen haben nicht von dieser Entwicklung profitiert. Der Grund für diese rasante Entwicklung liegt in der Suche von Anlegern nach einer angemessenen Rendite.

Seit der Bankenkrise sind die Anlage- und Darlehenszinsen auf ein ungesund niedriges Maß gesunken und die enorme Ausweitung der Geldmenge hat zu einer hohen Geldentwertung geführt. Die logische Konsequenz der Anleger war, die schlechtrentierlichen Spareinlagen vor der Inflation zu schützen und in Immobilien zu investieren. Gleichzeitig wurden zusätzlich niedrig verzinste Immobiliendarlehen aufgenommen und so das Anlagevolumen weiter vergrößert, mit dem Effekt, dass die sehr hohe Nachfrage die Immobilienpreise steigen und zum anderen die Inflation die realen Immobilienverbindlichkeiten sinken ließ. Daneben sorgt die recht erfreuliche Entwicklung am Arbeitsmarkt der letzten Jahre zusätzlich für den Nachfrageüberhang.

Wie lange eine solche Entwicklung weitergeht und ob sich eventuell schon eine Spekulationsblase gebildet hat, lässt sich leider nur in der Rückschau erkenn. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abrupt zum Schlechten ändern, ergibt sich daraus ein Korrekturpotential nach unten. Dazu zählen beispielsweise ein starker Zinsanstieg oder negative Einkommenserwartungen aufgrund eines konjunkturellen Einbruchs. Steigende Zinsen können dann zu einem Problem werden, wobei sich die Zinsentwicklung kaum seriös voraussagen lässt. Einerseits könnten Die Zinsen könnten aufgrund erhöhter Risikoprämien unerwartet stark und schnell steigen genauso wie sie auch weiterhin auf niedrigem Niveau verharren könnten, wenn es zu einer unerwarteten Verschlechterung der Konjunktur käme. Denn die Wirtschaft könnte gerade in solchen Situationen keine höheren Zinsen verkraften. Wenn es jedoch zu einem Zinsanstieg kommt wird es für Immobilienanleger jedoch schwierig, denn beispielsweise liegt der Kapitaldienst der Eigenheimbesitzer heute bei ca. 33 Prozent. In einem Krisenszenario würde sich diese Quote nach Berechnungen der Bundesbank auf über 60 Prozent in etwa verdoppeln und manchen Immobilieneigentür aufgrund von Mietausfällen überfordern und im nächsten Schritt zu Preiskorrekturen am Markt führen.

Neben der Zinsentwicklung gibt es aktuell genug Unsicherheit: Es drohen internationale Handelskonflikte, es besteht eine zunehmende Kriegsgefahr in Nahost, die Wahrscheinlichkeit eines ungeordneten Brexits steigt und demographische Veränderungen ab 2025 werden zu einer rückläufigen Nachfrage nach Immobilien führen. Für Investoren bedeutet das jedoch nicht, zwischen einem sich durch die Inflation real verringernden Vermögen und gegebenenfalls überteuert gekauften Immobilien wählen zu müssen. Anleger müssen sich jedoch nicht alleine zwischen “Pest und Cholera” entscheiden. Schließlich gibt es neben gering verzinsten Anleihen – deren Realwert durch die Inflation dezimiert wird – und Immobilien, die höhere Risiken mit sich bringen, auch noch andere Anlagealternativen. Entscheidend ist, dass man sich im aktuellen Umfeld um eine maximale Risikostreuung bemüht und sich auf vielfältige Eventualitäten vorbereitet. Die gute Nachricht: Eine entsprechende Impfung des Portfolios ist möglich.

Kernaussage

Anleger sollten ein besonderes Augenmerk auf die breite Streuung Ihres Vermögens legen und die Verteilung Ihres Vermögens ausschließlich auf Zinsanlagen und Wohnimmobilien vermeiden. Entscheidend für eine erfolgreiche Vermögensanlage ist die richtige Mischung der unterschiedlichen Anlageklassen und nicht das einzelne Investment.