Lohnt es, eine privat gehaltene Immobilie in eine Familienstiftung zu überführen? Wir haben nachgerechnet.Um es gleich vorwegzunehmen: Der Vorteil im Modellfall beträgt nach 30 Jahren rund 1,1 Mio. EUR. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fließen bei der privat gehaltenen Immobilie in das zu versteuernde Einkommen des Steuerpflichtigen ein und sind mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern. Dagegen werden die Erträge der Familienstiftung nur mit 15 Prozent Körperschaftssteuer belastet. Ferner kann mit dem Verkauf die Abschreibungsbasis erhöht werden und trotzdem kann die Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußert werden. Wo liegt der Haken? Nach 30 Jahren besteht eine sogenannte Erbersatzsteuerzahlung an, die jedoch – bei vernünftiger Gestaltung – vermieden werden kann. Ansonsten liegt es vermutlich daran, dass Stiftungen weniger bekannt sind und deshalb häufig nicht im Fokus stehen.

Hintergrund von Stiftungen

Eine Stiftung ist ein verselbständigtes Vermögen, das einem bestimmten Zweck dient. Siehe auch den Blogbeitrag hier. Beispielsweise kann sie die vornehme Aufgabe haben, einer Familie dauerhaft zu dienen. Seit Jahrhunderten gibt es vielerlei Stiftungen, oft ursprünglich von Klöstern gegründet, und sie haben fast alles überstanden. Stiftungen sind im besten Sinne stressresilient, um ein modernes Wort dafür zu verwenden. Ebenso sind die Gründe für eine Stiftung vielfältig. Es kann um Vermögensschutz gehen, um individuelle Förderabsichten, um die Nachhaltigkeit eines Stifterwillens (z. B. bei Firmen oder Familienimmobilien) oder/und um steuerliche Gründe. Heute wollen wir uns mit der privatnützigen Familienstiftung beschäftigen, insbesondere mit der Frage, ob eine solche Sinn „stiften“ kann im Zusammenhang mit einer bislang privat gehaltenen Vermietungsimmobilie.

Modellrechnung

Nachfolgend wird ein Grundszenario mit einer Variante verglichen, bei der die Immobilie in eine Familienstiftung überführt wurde. Wir schauen auf die Liquidität und Vermögensvergleich. Im Ergebnis zeigt sich ein Vorteil der Stiftungsvariante nach 30 Jahren von rund 1,5 Mio. EUR gegenüber der Immobilie im Privatvermögen. Das Grundszenario: Es sei angenommen, dass eine vermietete Immobilie von den Eltern geerbt worden ist mit einem Verkehrswert von 2 Mio. EUR. Abschreibungen bestehen noch in Höhe von jährlich 14.000 EUR und das Objekt ist vollständig entschuldet. Weiter gibt es eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 100.000 EUR, die im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlagt werden. Wir haben einen Planungshorizont von 40 Jahren bei einer Inflationsrate von modellhaften 2,5 Prozent p. a. unterstellt. Der Immobilieninhaber verfügt über ein zu versteuerndes Einkommen von 250.000 EUR p.a. und hat eine entsprechend hohe Steuerbelastung. Er ist 53 Jahre alt, verheiratet, und plant mit 67 – also in 14 Jahren – in den sogenannten Ruhestand zu treten. Das Vergleichsszenario: In diesem Szenario wird die Immobilie in eine neu gegründete Stiftung übertragen. Damit die Stiftung den Kaufpreis bezahlen kann, wurde dazu ein Darlehen des Stifters für diesen Zweck 30 Jahren Laufzeit an die Stiftung gewährt mit 30jähriger Laufzeit, endfälliger Tilgung und jederzeitiger Sondertilgungsoption. Die in der Stiftung entstehenden Erträge sollen in der Stiftung thesauriert werden.  Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Die überschüssige Liquidität wird zu 6 Prozent im Modell angelegt.

Liquiditätsvergleich

In der Tabelle unten wird der Verlauf der Liquidität in den einzelnen Jahren gezeigt. Im Vergleichszenario “Familienstiftung (thesaurierend)” fehlt auf der privaten Ebene der Zufluss der Einnahmen nach Steuern aus der Immobilie. Bei gleichem virtuellen Lebensstandard ergibt sich dadurch eine Unterdeckung. Dies wird aber deutlich überkompensiert, weil in der Familienstiftung eine hohe Liquidität p.a. durch die niedrigere Steuer und den AfA-Stepup übrig bleibt. Im Laufe der Zeit vergrößert sich dieser Unterschied, weil die angesparte Liquidität mit der in den Prämissen genannten Verzinsung thesauriert wird (Zinseszinseffekt). In der Grundsituation “Grundsituation” ergibt sich aus dem erfassten Einkommen, der darauf lastenden Steuer und dem bewussten Verbrauch der verbleibenden Liquidität durch einen virtuellen Lebensstandard eine konstante niedrigere “Restliquidität”. Dies dient der besseren Darstellung der Unterschiede zur Konstruktion Familienstiftung.

Wenn auf der privaten Ebene Liquidität fehlt und aus der Familienstiftung entnommen wird, fällt Abgeltungssteuer an, es sei denn, es handelt sich um Beträge zur Darlehenstilgung. Genau diese letztgenannte Möglichkeit der Entnahme, wird im Bedarfsfall üblicherweise genutzt werden.

Kumulierte Liquidität nach Darlehenstilgung

Deutlicher wird die Auswirkung in der kumulierten Darstellung. Hier zeigt sich, wie sich der Unterschied zwischen den verfügbaren Liquiditäten in beiden Situationen zugunsten der Familienstiftung auseinander entwickelt. Nach 30 Jahren wird das Darlehen im Modellfall aus der Stiftung zu Gunsten der privaten Liquidität zurückgezahlt. Es verbleibt im Jahr 2052 eine Differenz von 1.319.499 EUR zu Gunsten der Stiftung im Vergleich zur Grundsituation bestehen.

Vermögensvergleich

Die Grafik zur Entwicklung des Nettovermögens zeigt für das Szenario “Grundsituation” eine relativ konstante Linie, weil hier als Grundlage bewusst die Einnahmen nach Steuern als Lebenshaltung definiert wurden. Die zweite Linie zur Nettovermögensentwicklung “Familienstiftung (thesaurierend)” zeigt – bei sonst gleichen Rahmenbedingungen – den möglichen Vermögensaufbau, wenn die durch die Gestaltung der Konstruktion erzielten Vorteile konsequent zur Bildung von Vermögen genutzt werden.

Vermögensstresstest

Hilfreich bei der Frage, ob die Familienstiftung oder ein anderes Instrument (siehe Blogbeitrag hier) individuell geeignet sein könnte, ist unser eigens entwickelter Online-Vermögensstresstest. Für Ihre Eingaben benötigen Sie 10 Minuten. Anschließend liegt Ihnen eine erste unverbindliche Indikation schriftlich vor. Sie finden ihn hier.

Kernaussage

Die Unterschiede in der Besteuerung führen im vorliegenden Fall zu einer besseren Vermögensentwicklung, wenn sich die Immobilie in einer Stiftung befindet. Die Fälligkeit der Erbersatzsteuer zum 30jährigen Stiftungsjubiläum kann bei geschickter Gestaltung umschifft werden. Neben diesen erfreulichen Tatsachen, bleibt zudem das Familienvermögen vor dem Zugriff Dritter ob Staat, Gläubiger oder unerwünschter Erben geschützt.

Dietrich Preuß